當(dāng)你置身于中國的一線城市，你會發(fā)現(xiàn)高樓林立、車水馬龍，其現(xiàn)代化程度不輸給任何一個國際都市。是的，中國40年的改革開放歷程是伴隨著商品化和城鎮(zhèn)化同時進(jìn)行的。40年的發(fā)展帶來了物質(zhì)的極大豐富，建成了一個又一個比肩歐美的現(xiàn)代化城市。同時我國工商業(yè)、IT業(yè)的水平也足以媲美歐美。

　　可是當(dāng)我們來到中國的鄉(xiāng)村，這里卻是另一番場景：經(jīng)濟(jì)落后、人情社會、空心村等等。城鄉(xiāng)差距的鴻溝在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中越拉越大，在中國城市接近歐美的同時，中國的鄉(xiāng)村卻跟發(fā)達(dá)國家的鄉(xiāng)村相差甚遠(yuǎn)。

　　我們的農(nóng)業(yè)也落后發(fā)達(dá)國家很多，我們的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)常滯銷;我們沒有幾個像樣的農(nóng)產(chǎn)品品牌(同樣的獼猴桃，新西蘭的佳沛可以是國產(chǎn)價格的十倍);跟國外規(guī)?；r(nóng)業(yè)比沒有任何成本優(yōu)勢(比如即將再度入華的美國牛肉出廠價在10元一斤)。

　　落后，也是機(jī)遇

　　落后從另一個角度看，那就是巨大的發(fā)展機(jī)遇，因為落后的差距就是成長的空間。在我們習(xí)慣了用千億市場、萬億市場來形容一個充滿機(jī)遇與誘惑的行業(yè)時，我們很難用一個具體的規(guī)模來形容中國鄉(xiāng)村及農(nóng)業(yè)的市場。雖然我們可以大致量化農(nóng)業(yè)市場的份額，但是整個鄉(xiāng)村的發(fā)展空間同城鎮(zhèn)化幾乎是同量級的。

　　但是在研究這個市場的同時，我們要先看清楚農(nóng)業(yè)及鄉(xiāng)村的現(xiàn)狀，分析造成落后的原因，深入探尋未來的趨勢，這樣才能真正抓住中國農(nóng)業(yè)投資的機(jī)遇。

　　現(xiàn)狀以及原因

　　我國耕地面積20.25億畝，但是人均耕地面積1.4畝，不到世界平均水平的30%。我國鄉(xiāng)村人口約6億，農(nóng)戶均耕地面積約3.4畝。在現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)制度下，我國農(nóng)業(yè)的基本生產(chǎn)單位主要是中小農(nóng)戶。

　　中小農(nóng)戶并不見得就落后，落后的是大部分中小農(nóng)戶分散經(jīng)營而且農(nóng)技農(nóng)法落后。從事生產(chǎn)的多為老人，年輕勞動力少，具備新興技能的農(nóng)戶少，生產(chǎn)很少有整體規(guī)劃，很少有協(xié)作和交流。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式上大多數(shù)是“綠色革命”以來的石油化學(xué)農(nóng)業(yè)，即主要依賴農(nóng)藥化肥規(guī)模單一種植的農(nóng)業(yè)模式。而這種化學(xué)工業(yè)農(nóng)業(yè)模式正在逐步走向衰落。

　　在這樣的基礎(chǔ)上，優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品就少，經(jīng)常出現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品滯銷現(xiàn)象，而優(yōu)秀的農(nóng)企也很少，更缺少像越光、佳沛、新奇士這樣的農(nóng)產(chǎn)品品牌。造成現(xiàn)狀的原因是復(fù)雜的，但是有兩個因素或許是核心。

　　第一是現(xiàn)行的土地制度。土地制度不僅僅是農(nóng)業(yè)的核心，更是社會、政治的核心，中國幾千年農(nóng)業(yè)文明的治亂興衰，都跟土地制度息息相關(guān)。新中國的農(nóng)村土地制度經(jīng)歷了從私有制，到人民公社公有制，到家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，再到現(xiàn)在的三權(quán)分置的演變過程。

　　三權(quán)分置是去年提出的。三權(quán)分置的提出正是為了解決目前農(nóng)業(yè)發(fā)展中關(guān)于農(nóng)地的問題，分散的中小農(nóng)戶生產(chǎn)模式在效率上是低下的，而且不利于新農(nóng)技的推廣。

　　同時，一批下鄉(xiāng)或返鄉(xiāng)的新農(nóng)人雖然具備新農(nóng)技新思想，但是只享有農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)，在法制并不健全的鄉(xiāng)土社會，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營合同很難給技術(shù)性新農(nóng)人長期穩(wěn)定經(jīng)營的保障。

　　農(nóng)業(yè)不像工商業(yè)或IT業(yè)，農(nóng)業(yè)是長期投資，而且跟土地結(jié)合緊密，不是說搬場就搬場的，特別是發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，僅土壤改良就需要1-5年的時間。同時在沒有長期意識的前提下，租用農(nóng)戶自然會采取掠奪式的生產(chǎn)方式，挖空了土地資源，破壞了土壤和環(huán)境。

　　正是因為看到了這些問題，才出臺了給流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)更多保障的三權(quán)分置政策。目前三權(quán)分置是國務(wù)院辦公廳發(fā)的指導(dǎo)意見，具體的實施仍需要看各個地方政府。

　　第二是石油化學(xué)農(nóng)業(yè)模式。當(dāng)今世界主流的農(nóng)業(yè)模式是石油化學(xué)農(nóng)業(yè)，這個模式有兩大特點。

　　第一，在物質(zhì)和能量輸入上跟石油掛鉤，農(nóng)機(jī)的運作靠石油，農(nóng)藥化肥靠石油;第二是靠大規(guī)模單一種植來提高生產(chǎn)效率。**適合這種模式的是美國，因為石油是跟美元掛鉤的，同時美國有大面積的農(nóng)場，而整個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游都是大公司。這種模式，我們自然比不過美國。

　　未來十年

　　中國農(nóng)業(yè)的投資機(jī)遇在哪里?

　　石油化學(xué)農(nóng)業(yè)模式在早期為農(nóng)業(yè)增產(chǎn)，解決糧食安全問題，包括解決我國溫飽問題起到了很大的作用，但是這種模式的諸多弊端遭到了社會各界的詬病。石油化學(xué)農(nóng)業(yè)模式注重的是產(chǎn)量和生產(chǎn)效率，卻在產(chǎn)品品質(zhì)、隱性饑餓、環(huán)境等方面有諸多問題。

　　可以說，石油化學(xué)農(nóng)業(yè)在早期對我國糧食增產(chǎn)解決溫飽做出了貢獻(xiàn)，但是并沒有讓我們的農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品有國際競爭力，同時又造成了土壤和環(huán)境的污染，產(chǎn)品品質(zhì)下滑等多方面問題。制度制約，模式落后等等諸多原因造成了我國農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村落后的局面。

　　趨勢與機(jī)遇

　　落后就意味著成長空間，就意味著機(jī)遇。農(nóng)地賦予我們的價值并不只是產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品，土地是我們生活的根基，在土地之上更應(yīng)該有豐富的文化生活、商業(yè)生活。

　　同時，一個農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的產(chǎn)出也不僅僅是農(nóng)產(chǎn)品，這個系統(tǒng)可以兼具美景、兼具教育的功能，同時提供多元化的產(chǎn)出。當(dāng)我們把基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)搞好了，環(huán)境搞好了，自然而然的可以發(fā)展一產(chǎn)帶動二產(chǎn)、三產(chǎn)的發(fā)展模式，田園綜合體就發(fā)展起來了。

　　有了田園綜合體的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，可以帶動周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)也就發(fā)展起來了。這兩者的發(fā)展空間跟我們的城鎮(zhèn)化建設(shè)幾乎是同一個量級的。這可以說是廣義上農(nóng)業(yè)發(fā)展帶給我們的機(jī)會。

　　市場和機(jī)遇是在那里的，但是有兩個重要因素決定這個市場和機(jī)遇成熟的時機(jī)，這兩個因素就是土地制度和農(nóng)業(yè)模式。

　　A：土地制度的趨勢

　　我國農(nóng)村土地制度始終在不斷朝著更有利于農(nóng)業(yè)經(jīng)營者長期穩(wěn)定發(fā)展的方向演進(jìn)，這是必然的，而且也是必須的。因為農(nóng)業(yè)是國家的根本，這方面不能落后，隨著全球貿(mào)易更加開放，我國的農(nóng)業(yè)將更加赤裸裸地迎接國際農(nóng)業(yè)的挑戰(zhàn)，所以政府和民間一樣迫切地希望探索出更有利于農(nóng)業(yè)長期發(fā)展的制度。

　　農(nóng)地簡單的市場化和私有化肯定是行不通的，我國農(nóng)村土地制度演變必然是地方試點，緩步踐行的方式，通過不斷的實踐探索出適合我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的模式。

　　從另一個角度看，如果你從事的農(nóng)業(yè)項目既可以產(chǎn)出有產(chǎn)量、有品質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品，同時對環(huán)境是友好的，而且能夠解決就業(yè)問題，你大可不必在政策上有太多的顧慮，“達(dá)康書記”自然會來找你。

　　B：農(nóng)業(yè)模式的轉(zhuǎn)變

　　目前農(nóng)業(yè)的主流模式依然是石油化學(xué)農(nóng)業(yè)，不管是在學(xué)術(shù)界還是實際的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。但是這個狀況正在發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，未來農(nóng)業(yè)的方向是生態(tài)農(nóng)業(yè)和生物農(nóng)業(yè)。盡管主流學(xué)術(shù)界質(zhì)疑生態(tài)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)量低和成本高，認(rèn)為生態(tài)農(nóng)業(yè)無法滿足2050年人口達(dá)到90億時面臨的糧食危機(jī)。

　　那么生態(tài)農(nóng)業(yè)是否是未來的趨勢，還需要我們擺脫線性投入產(chǎn)出的思維，而是系統(tǒng)性的看問題。農(nóng)業(yè)涉及一個物質(zhì)循環(huán)系統(tǒng)和一個能量轉(zhuǎn)化系統(tǒng)。物質(zhì)循環(huán)是“人-農(nóng)作物-自然環(huán)境”的循環(huán)，能量轉(zhuǎn)化是直接或間接的轉(zhuǎn)化太陽能。

　　如果從這兩個系統(tǒng)看，倡導(dǎo)生態(tài)循環(huán)、物種多樣性和輪種的生態(tài)農(nóng)業(yè)肯定比化學(xué)農(nóng)業(yè)有優(yōu)勢，不管是物質(zhì)循環(huán)的效率還是能量轉(zhuǎn)化的轉(zhuǎn)化率。

　　圖片對比：石油化學(xué)農(nóng)業(yè)VS生態(tài)農(nóng)業(yè)的全面對比，文章發(fā)表于自然雜志，15221(2016)

　　而目前生態(tài)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)量低和成本高主要是因為現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)只有短短數(shù)十年的歷史，基礎(chǔ)理論不完備，而且相應(yīng)的技術(shù)不完善。

　　比如很多生態(tài)農(nóng)業(yè)從業(yè)者沒有精密地進(jìn)行土壤地力和肥力的探測，沒有科學(xué)的土壤改良，沒有高效的堆肥和廢物循環(huán)設(shè)施，等等。這種情況下，跟有著百多年歷史的化學(xué)工業(yè)農(nóng)業(yè)比，自然產(chǎn)量低成本高。

　　四大板塊

　　方向是確定的，趨勢是必然的。下面我們從具體的四個板塊看都有那些機(jī)遇。

　　板塊一：土地資源

　　跟土地相關(guān)的，有兩個投資領(lǐng)域：土地流轉(zhuǎn)市場及相關(guān)服務(wù)。

　　A：土地流轉(zhuǎn)市場

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場本身就是一個巨大市場潛力的行業(yè)。截至2015年底，全國31個省區(qū)市耕地20.25億畝、園地2.15億畝、林地37.95億畝、牧草地32.91億畝。流轉(zhuǎn)之后，這些土地的價值是多少呢?

　　以20億畝耕地來說，按目前每年￥500/畝的流轉(zhuǎn)租金，每年就有1萬億的租金市場，如果按照目前30-50年的承包使用權(quán)，那就是30-50萬億的市場價值。如果再算上園地、林地、牧草地，也都是萬億以上的市場價值。這些還沒有包括宅基地市場。

　　從事農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易的有三類主體：鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)中心、土地經(jīng)紀(jì)人和土地流轉(zhuǎn)電商。未來交易成本**低、效率**高的模式將會是線上和線下結(jié)合的土地流轉(zhuǎn)O2O電商。

　　投資土地流轉(zhuǎn)電商是這個行業(yè)的一個方向。目前國內(nèi)土地流轉(zhuǎn)電商有十多家，真正活躍的在5家以內(nèi)，未來或許會在競爭和兼并后存活下3家。

　　各個跟電商合作的線下流轉(zhuǎn)綜合服務(wù)中心同樣具備投資價值。這個行業(yè)的風(fēng)險一方面來自政策的不明朗，另一方面來自土地流轉(zhuǎn)交易的特殊性質(zhì)。因為盡管土地流轉(zhuǎn)市場整體份額很大，但是農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)交易跟城市商住地產(chǎn)交易不同，農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)是重決策低頻次交易，這決定了流轉(zhuǎn)市場的資金周轉(zhuǎn)率不高。

　　B：相關(guān)服務(wù)市場

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展帶動了相關(guān)服務(wù)市場的發(fā)展。涉及土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的服務(wù)主要有：土地測評服務(wù)、土壤測評服務(wù)、農(nóng)地評估服務(wù)、交易法務(wù)服務(wù)、土地金融服務(wù)、農(nóng)業(yè)規(guī)劃服務(wù)和農(nóng)莊規(guī)劃服務(wù)等。但是，盡管有著巨大的潛在市場，鑒于整體土地流轉(zhuǎn)市場也是在起步之中，服務(wù)市場只有在主體市場成熟后才會有真正的發(fā)展。目前各種想法服務(wù)大都是跟隨土地流轉(zhuǎn)交易做增值服務(wù)，未能形成規(guī)模性的專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

　　板塊二：農(nóng)業(yè)技術(shù)、模式

　　A：生態(tài)農(nóng)業(yè)

　　生態(tài)農(nóng)業(yè)、智能/精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)、生物農(nóng)業(yè)這三類農(nóng)業(yè)模式、技術(shù)將會為具體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)降低成本、提高產(chǎn)出和提升品質(zhì)。我國農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值在10萬億元，那么在此基礎(chǔ)上的增產(chǎn)、降成本和提升品質(zhì)每年可以有約10%的空間，因此在模式轉(zhuǎn)變和技術(shù)提升上有千億元近萬億元的市場規(guī)模。

　　在生態(tài)農(nóng)業(yè)方面的投資，一是尋找那些提供專項生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)的企業(yè);二是生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式的企業(yè)或農(nóng)莊。

　　此領(lǐng)域投資需要注意的風(fēng)險：要注意生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)在不同外部環(huán)境下如何調(diào)整;各項技術(shù)要有科學(xué)的理論依據(jù)，拒絕玄學(xué)或哲學(xué)作為理論依據(jù);專項技術(shù)要具備可操作性，不可以用提高生產(chǎn)成本和降低產(chǎn)量為代價，因為成熟的生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)應(yīng)該跟石油化學(xué)農(nóng)業(yè)相比成本和產(chǎn)量相差不多。

　　B：智能/精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)

　　智能/精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)是借助現(xiàn)在的科技手段，結(jié)合農(nóng)藝學(xué)，來為我們的勞作減少人力和物力的投入，增加產(chǎn)出。

　　智能/精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)前端是各種智能探測裝置，包括無人機(jī)、攝像頭、衛(wèi)星、田間探測裝置、智能穿戴(禽畜)等獲取農(nóng)田的實施數(shù)據(jù)(包括圖像)。這些數(shù)據(jù)上傳到云終端服務(wù)器，然后通過人工智能對這些數(shù)據(jù)(包括圖像)進(jìn)行機(jī)器學(xué)習(xí)，農(nóng)業(yè)和人工智能專家會設(shè)計不同的算法模型。

　　經(jīng)過人工智能的辨別，這些原始的數(shù)據(jù)就變成了有效的信息，比如哪里的莊稼生病了，得了什么病，哪里缺水了，哪里的果子快熟了可以采摘了，哪頭牛沒有吃飽等等。變成有用信息之后，再發(fā)指令給智能操作終端，完成操作。比如，按照**優(yōu)化的方案進(jìn)行補(bǔ)水補(bǔ)肥，讓智能機(jī)器人去采摘水果，用無人機(jī)精準(zhǔn)打藥等等。

　　我國智能/精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)剛剛在起步階段，投資智能農(nóng)業(yè)和精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)**重要的標(biāo)準(zhǔn)是該技術(shù)的成熟度，可提升空間，在不同生態(tài)環(huán)境下的適應(yīng)度，以及計算具體的投入產(chǎn)出比。

　　C：生物農(nóng)業(yè)

　　生物農(nóng)業(yè)有多種定義，我們這里指的是微生物農(nóng)業(yè)。

　　微生物的研究，相比于在醫(yī)學(xué)領(lǐng)域已經(jīng)取得的成果，在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域尚處于起步階段，這意味著更多的機(jī)遇。

　　投資微生物農(nóng)業(yè)有著很高的技術(shù)門檻，因為我們對自然界的微生物認(rèn)知太過于狹小，即便是新一代的基因測序技術(shù)也無法全面破解自然界中的微生物。投資微生物農(nóng)業(yè)同樣需要看該技術(shù)在不同環(huán)境下的成熟度，因為很多微生物發(fā)揮作用是特定的微環(huán)境之下的。

　　板塊三：企業(yè)、品牌與市場

　　土地和技術(shù)為我們提供了優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品，那么我們再來看看農(nóng)產(chǎn)品的品牌與市場以及農(nóng)業(yè)企業(yè)方面有哪些機(jī)會。

　　新農(nóng)企

　　中國的農(nóng)企正在從一個時代跨越到另一個時代，這兩個時代環(huán)境大為不同，不同的時代背景將造就不同特色的農(nóng)企。

　　目前，農(nóng)業(yè)的資源和要素逐步市場化，同時互聯(lián)網(wǎng)開始對這個行業(yè)滲透，并且直逼上游。在更充分競爭的情況下，將會涌現(xiàn)一批更具創(chuàng)新活力，組織架構(gòu)更能體現(xiàn)農(nóng)業(yè)核心技能的企業(yè)。

　　新農(nóng)企將會不斷地爭奪市場并挑戰(zhàn)老農(nóng)企的權(quán)威，老農(nóng)企面對挑戰(zhàn)也將開啟改制并積極地跟新農(nóng)企合作。這一點很像電商以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對傳統(tǒng)企業(yè)的沖擊。

　　時代變革為投資帶來了機(jī)遇，具備以下三個特點的地方將更容易培育出新農(nóng)企：1.構(gòu)成該行業(yè)核心要素的市場化程度高;2.新技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)對該行業(yè)的影響力高;3.產(chǎn)品或服務(wù)更容易流通和推廣。

　　農(nóng)產(chǎn)品品牌化

　　我國農(nóng)產(chǎn)品正在面臨一個品牌化的黃金時期。在此之前，我們的農(nóng)產(chǎn)品大都是按照品類來銷售的，如果有品牌也一般是區(qū)域公用品牌或者是廠商品牌，很少有面向消費者的市場化的品牌。這一方面是因為優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品不多，同時消費水平不足。

　　隨著農(nóng)業(yè)的升級，產(chǎn)品的升級以及消費的升級，農(nóng)產(chǎn)品將會開啟一個品牌化的黃金時期。更多的農(nóng)產(chǎn)品將會由區(qū)域品牌、廠商品牌上升至渠道品牌和消費品牌。

　　農(nóng)產(chǎn)品電商

　　傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品流通渠道是從產(chǎn)地經(jīng)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人以及多級批發(fā)商，**后到銷售終端。這種模式環(huán)節(jié)多，效率較低，信息不對稱。電商能夠有效地打破信息不對稱，結(jié)合冷鏈物流的發(fā)展，電商渠道和傳統(tǒng)渠道相結(jié)合，能夠有效地提升農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的效率，降低流通成本。

　　我國農(nóng)產(chǎn)品每年有數(shù)萬億元左右的交易額(2016年約5萬億元)，農(nóng)產(chǎn)品電商的滲透率在3%左右，預(yù)計未來5年，農(nóng)產(chǎn)品電商的市場可以達(dá)到5000億元的規(guī)模。

　　板塊四：廣義農(nóng)業(yè)

　　**后說一下田園綜合體和鄉(xiāng)村建設(shè)，也就是廣義上的農(nóng)業(yè)。

　　基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)搞好了，可以在此基礎(chǔ)之上開展二產(chǎn)和三產(chǎn)，這就是田園綜合體。田園綜合體搞好了，就有了以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的立體產(chǎn)業(yè)根基，以這個產(chǎn)業(yè)根基為基礎(chǔ)，可以發(fā)展周邊配套工商業(yè)、金融業(yè)、教育醫(yī)療和服務(wù)業(yè)等，也就是新鄉(xiāng)村建設(shè)，或者再大一點就是現(xiàn)在常說的特色小鎮(zhèn)。

　　田園綜合體和鄉(xiāng)村建設(shè)為代表的廣義農(nóng)業(yè)有著巨大的市場空間，這個市場空間如同當(dāng)初的城鎮(zhèn)化一樣大，這里面既有農(nóng)業(yè)的增長，相關(guān)二產(chǎn)三產(chǎn)的增長，以及土地的升值。雖然增長空間巨大，但是投資田園綜合體和小鎮(zhèn)建設(shè)卻風(fēng)險更大，這里面特別需要注意以下幾點。

　　由于農(nóng)村土地在半市場化時存在巨大的價值洼池，很多綜合農(nóng)業(yè)項目都是借農(nóng)業(yè)的名義來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，即便農(nóng)業(yè)做得不好，也可以從這個價值洼池中盈利。但是，這是一種短時的行為，因為從土地升值得到的是賬面上的增值，這個增值可能會是3-5年，但是之后，如果項目沒有形成穩(wěn)定的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)支撐，無法發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)，沒有發(fā)展就業(yè)，價值洼池也就被慢慢稀釋了。

　　所以，綜合農(nóng)業(yè)項目開發(fā)，有兩點非常重要：一是基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)要搞好，二是形成內(nèi)生增長。

　　搞好基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)在板塊二、三里面提到了。那我們說一下內(nèi)生增長。

　　農(nóng)業(yè)綜合項目通過休閑旅游等方式吸引都市人群前往消費，這是通過外來方式增長收入，但是休閑旅游是短暫的而非長期的。要形成長期的穩(wěn)定增長，需要形成讓非農(nóng)人口下鄉(xiāng)置業(yè)和創(chuàng)業(yè)的環(huán)境，形成穩(wěn)定的非農(nóng)經(jīng)濟(jì)。

　　如何形成這樣的環(huán)境，關(guān)鍵是形成相對都市的比較優(yōu)勢，比如：優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、新鮮健康的食物、針對兒童的自然教育等。如果這些都做好了，農(nóng)業(yè)投資也就顯示出真正的意義。